都市農地活用－相続税対策、生産緑地対策、採算性の悪い事業用地対策等々を支援
特定非営利活動法人
都市農地活用－相続税対策、生産緑地対策、採算性の悪い事業用地対策等々を支援
特定非営利活動法人
事業用地、遊休宅地、底地・借地の活用
都市農家や地主が直面する問題・課題を解決するためには、規模的に、所有地の活用を考えなければならないケースが多々あります。
その場合、生産緑地や大型の事業用地だけでなく、所有地全体の活用状況を総合的に検討することが大切です。
離れ部屋、倉庫、庭地、車や農機具置き場など、視覚的にも感覚的にも土地の有効活用の意識から離れている遊休宅地や半遊休宅地を見直すと、かなりのまとまったスペースの存在に気づき、活用方法を工夫することで、問題・課題を解決できることがあります。
事業前
グリーン：生産緑地
ブルー ：賃貸マンション
事業後
①都市農家（東京・小平市）
②プロジェクト：都市農業の資産承継―防音賃貸マンション（鉄筋３階建て ２６戸）
③敷地面積：８３１.９９㎡（約２５２坪）
④建築延べ床面積：１,０３１.１１㎡
⑤着工までの期間：６か月
⑥着工から竣工までの期間８か月
⑦地権者：１名
生産緑地の相続・相続税対策について総合的、多角的視点で調査、検討の結果、
➀自営業用に使っている事務所部分と周辺の遊休宅地を借り手が見込める
「２４時間楽器演奏が可能な防音賃貸マンション」事業に活用する。
➁その収益を生計の柱にすれば、生産緑地の効果的な相続・相続税対策も実現できる。
③それまでの収入を上回る収益の改善も出来る。
④その他の諸課題も解決出来る。
そのような結論を導き出し、先々までを考えた合意と勇気ある決断を得て、再生コンサルティングにより実現、すべての問題・課題を解決。
①演奏音を気にせずに練習できる住宅がない、
②そのため立地が東京の市部であっても需要が多い、
③グループ借りやシェア借りをすれば個人負担が少なくてすむ、
などの利点があり、また楽器演奏愛好者は東京だけでも１０万人以上と言われ、老若を問わず年々増加傾向にあることから、
④マンション稼働率が高く、
⑤安定した収益が見込める、
などです。
１．相談
①都市農家。相続が発生し、主な資産は生産緑地、賃料が下落したマンション、自宅、自営業事務所ほか不動産中心。
②「農業収支は赤字だが出来る限り続けていきたい」とのいうのが長男の意向。
③父親との話で、「自宅から離れている生産緑地は売却して納税資金とする。
➃自宅周辺の生産緑地は、長男が納税猶予を受けて続ける」ことになっていた。
⑤５しかし収益の改善が見込めず長男の子息（中学生）が農業を引き継ぐかは決まらない状態。うまく資産を継承する方法の相談。
２．提案
長男が納税猶予を受けて生産緑地を相続した場合は終身営農が避けられず次世代への負担にもなり、告示後３０年経過後も制限解除が困難になるため、
１）１次相続は、母親がほぼすべての資産を相続、生産緑地は母親が納税猶予を受ける。
２）離れた生産緑地の売却により、納税とマンション借り入れを軽減。
３）自営業事務所敷地を活用することにより、２次相続対策、収益改善を図る。
３．実施
①長期にわたり賃料の下落がなく空室率も低い事業として、コンビニエンスストア、高齢者住宅、ペット可マンション、その他の事業を検討。
②「２４時間楽器演奏が可能な防音賃貸マンション」事業を選択。
③金融機関、運営事業者、設計事務所、施工会社を選定。完成までの総合的コンサルティングを実施。
４．成果
１）現在の生活に余力をもたらす収益の改善。
２）次相続では、納税猶予を必要としない相続・相続税対策の実現。
①依頼者：都内の市街地に社宅・独身寮を所有する老舗の中小企業 （東京・練馬区）
②プロジェクト：社有地の活用―特別養護老人ホーム（鉄骨造３階建 特養３０室 ショートステイ４室）
③敷地面積：９７０㎡（２９３坪）
④建築延べ床面積：１,３００㎡（３９３坪）
⑤着工までの期間：１６か月
⑥着工から竣工までの期間１０か月
⑦地権者：１名
１．相談
老舗の中小企業。市街地にある社宅・独身寮跡地の活用（社有地、敷地面積９７０㎡）。
金融機関の行員による顧客への土地活用の話がきっかけ。
長年地元に根付いてきた企業のため、社会貢献・地域貢献に土地を役立てたいという親（前社長）の意向を満たし、子息（現社長）としては、既存建物の解体費を捻出したい、借入は避けたい、不動産管理の負担を軽減し本業に専念したい、という双方の意向を満たせるような土地活用方法の相談。
２．提案
➀親が希望する社会貢献・地域貢献の視点から今日望まれている高齢者福祉施設を選択。
➁さらに公的補助制度により、相当額の前払い一時金を早期に入手できる特別養護老人ホーム（特養）を選択。
③特養への土地活用なら、前払い一時金を活用でき、目的とした老朽建造物の解体費の捻出や構想中の事業への資金活用も可能。
④残金の運用や定期的な地代で将来的に安定収入も確保できる。
⑤これらすべての目途が立つ特養への定期借地による活用を提案。
３．実施
４．成果
１）前払い一時金による老朽建造物の解体経費、事業改善費の早期捻出
２）親（前社長）が希望した社会貢献、地域貢献できる土地活用の実現
３）企業の長期的安定収入となる地代収入の確保
４）オーナー型企業の相続対策の一部達成
５）建設物 特別養護老人ホーム（鉄骨造 地上３階建て 特養３０室 ショートステイ４室）
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